10.2010

На первый взгляд, первичный загородный рынок выходит из кризисного застоя — интерес покупателей и число продаж в уходящем сезоне заметно выше, чем год назад (по крайней мере, так говорят девелоперы). Однако объем предложения при этом растет еще быстрее. Причем основной прирост дают мелкие ДНП, инициаторы которых практически не имеют опыта девелопмента, а предлагают зачастую только земельные участки с туманными перспективами по коммуникациям и прочей инфраструктуре.

Эти инвесторы низкими ценами «отъедают» часть клиентов у опытных игроков. Последние сходятся во мнении, что удержать капризного покупателя теперь можно исключительно «душевным» подходом: и при формировании предложения, и в обслуживании. Даже скидки и бонусы отходят на второй план.

Сегодня на продажу выставлено более 9300 объектов (участки и коттеджи с землей) в 214 поселках. Треть из них — 69 проектов — появилась за 8 месяцев 2010-го. Многовато для рынка, который выходит из кризисной комы. Создается впечатление, что на рынок вывалились не то чтобы девелоперы, а просто владельцы больших наделов, которые толком не знают, что делать с землей. Продавать целиком — не время, начальные затраты сейчас не отбить. Забыть на какой-то период — тоже не дело, покупатели вроде как интересуются землей. Вот и плодятся многочисленные ДНП — порой даже в очень интересных местах, по соседству с какой-нибудь элитой (на Всеволож-ский район приходится 34% вышедших проектов — вероятно, этот перебор предложения и приводит к тому, что стоимость земли в районе с начала года заметно упала, — см. таблицу).

«Активность покупателя в этом сезоне заметно выше, чем год назад. Но не стоит забывать, что в 2009 она была почти нулевой. В этом году на рынок вышло много новых проектов, большинство — простая земельная нарезка “дачных” земель.

Такие игроки отвлекают внимание клиента, предлагая сотку за 50 000 рублей в 30 км от города… А желание халявы в наших людях неистребимо», — говорит Андрей Бочков, генеральный директор УК «ПулЭкспресс».

Более 60% проектов-дебютантов предлагают землю без подряда. Еще 16% — с подрядом, у 24% — смешанное предложение: зачастую это либо проекты старых игроков («Хонка», «ПулЭкспресс», «БТК Девелопмент», Parabola Group), либо известных в городе операторов (компания ЦДС, «Империя», Невская строительная компания, «УНИСТО Петросталь»). К фирмам с опытом доверия традиционно больше, чем к новичкам.

Появилось в этом году несколько поселков, которые позиционируются в сегменте «элита» и «премиум»: продажи начались не так давно, но первые сделки уже есть.

Об оживлении рынка говорит и то, что в 2010-м несколько девелоперов запустили новые очереди в имеющихся проектах. Стартовали 5 и 6 очереди в «Новом Минулово»; второй этап реализуется в проектах «Малый Петербург», «Антоновка», «Озерный  кот», «Охтинский парк», «Медное озеро» и пр. В 2009-м о продолжении стройки участники рынка и не заикались.

Структура предложения в целом: в 40% комплексов продаются просто участки, в 26% — с готовыми домами или обязательным подрядом, 34% со смешанным предложением.

Отдельная статья — таун-хаузы: они сейчас представлены в 45 поселках.

«Эконом» пошел на всплытие

По данным аналитического центра Ассоциации риэлторов Петербурга о реальных сделках, летом число договоров росло: в июне участники информационного обмена провели 47 транзакций, в июле — 61, в августе — 62.

«Покупатели в самом деле активизировались. За лето в “Янино” мы продали три дома и пять таун-хаузов — давно у нас не было таких темпов. Думаю, здесь сыграл отложенный спрос: весной клиенты присматривались к рынку и убедились, что цены больше не идут вниз», — говорит заместитель генерального директора «НЖК-СПб» Дмитрий Майоров. Вероятно, в представлениях многих граждан рынок, наконец, достиг того самого «дна», о котором так долго говорилось.

Покупатели все активнее приобретают дома. Доля участков без подряда в общей структуре договоров сокращается. Сделок стало заметно больше, чем год назад. В последние месяцы, говорят риэлторы, хуже продаются дешевые наделы (по цене до 1,5 млн рублей), зато активнее раскупаются более дорогие участки, за которые сегодня покупатели готовы отдать от 2,5 до 5 млн рублей.

Коттеджи, напротив, чаще покупают на нижнем пределе стоимости — до 5 млн рублей.

В следующем ценовом диапазоне (5–8 млн рублей) участникам информационного обмена удается продавать очень немного домов. Зато коттеджи дороже 8 млн последнее время разбирают заметно лучше. «В прошлом и этом году у покупателя с деньгами в фаворе были готовые объекты по 4–6 млн рублей в зоне постоянного проживания (до 40 км). Думаю, на эти же объекты спрос должен вырасти сильнее всего и в следующем году. Остается только ждать таких новых предложений — сильным девелоперам пора переориентироваться на обязательные подряды (возможно, даже на строительство изначально за свой счет)», — считает Ольга Трошева, зам. директора КЦ компании «Петербургская едвижимость».

Судя по ценам, элитный покупатель все еще не готов брать то, что сегодня предлагает рынок. И наиболее дорогие объекты дешевеют.

Предложение в элитных поселках значительно просело в цене (например, с 20 млн до 15 млн рублей — частая история). Компании поубавили амбиции.

Бюджетные объекты, напротив, начали дорожать. «Осенью застройщики ждут увеличения спроса. Некоторые из них уже подкорректировали цены. Например, компания “Константа” с 1 сентября повысила цены на домовладения в 5-й и 6-й очередях поселка “Новое Минулово”. Сейчас минимальная цена — 3,7 млн руб. за дом из газобетона площадью 90,49 кв.м на участке в 7 соток. В конце августа выросли цены и на таун-хаузы в поселке Kantele. По информации от за-стройщика, это связано с повышением спроса», — говорит Зося Захарова, руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН. На фоне активных продаж выросли цены на относительно недорогие участки в проектах «Новые Дубки» (у Лемболовского озера) и «Колокольцево» (на Вуоксе). Характерно, что в «Дубках» застройщик планирует отказаться от продаж без подряда.

Бизнес с человеческим лицом

Если в начале кризиса все говорили, что время инвесторов прошло, то теперь, похоже, минуло и время тех, кто делал спонтанные покупки, пытаясь «хоть куда-нибудь пристроить деньги». В прошлом сезоне таких покупателей было немало, сейчас их уже практически нет. (Хотя финансовый потенциал граждан далеко не исчерпан: по информации Ассоциации региональных банков России, во многих банках депозиты населения составляют 30–50% пассивной базы. По прогнозам аналитиков, к концу 2010-го на депозитах физических лиц будет 9,3–9,7 трлн руб.)

Сегодня клиент покупает дачу/дом для себя: всерьез и надолго. Как оказалось, это ко многому обязывает девелопера. Покупатели дотошны во всем: от проверки документов на землю до рельефа будущей фазенды. В ГК «Стинком» поведали, что покупатели (в том числе потенциальные) теперь регулярно интересуются ходом работ в поселке «Гармония»: занятые — через сайт проекта; те, кто посвободнее, — наведываются за 100 км посмотреть, что творится «в поле». «Любое предложение сегодня надо делать “человечнее”: пригодным для жилья, а не только для инвестиций. Сейчас можно сказать, что до кризиса инвесторы “отравляли” проекты безразличием: брали, что дают — девелоперы и расслабились. Покупатель сегодня идет на доброе имя компании, на ее исполненные проекты (желательно — в кризис). И ради единой среды готов мириться с ограничениями по застройке», — говорит Андрей Уманский, директор департамента загородной недвижимости АН «Бекар».

Галина Стащак

(Источник: http://www.vprigorode.ru/journal/textj.php?ID=10583)